前文分享了固定資產盤點管理系統，本文來看中國房地產進入資產管理時代。7月22日上午，博鰲?21世紀房地產論壇第17屆年會在海南三亞拉開序幕，在主論壇環節，清華大學房地產研究所所長劉洪玉表示，全社會住宅投資占GDP的合理比例在7%～9%之間，而中國最近幾年這一比例超過10%，市場不再能支撐過去增量型、外延式的房地產開發模式，未來將更多轉向“內涵式”的城市更新和資產運營階段。
中國房地產進入資產管理時代
劉洪玉認為，當前的房地產行業進入到了新的發展階段。回顧房地產行業的發展，從縱向來看，主要分為3個發展階段：
第一個階段是以開發為主。世界上，很多的國家，包括我們第一個階段是以房地產開發為主的階段。
第二個階段是管理、管理還是管理。第一階段對空間的開發已經足夠多，但是如何利用好這些空間?管理不像開發這么簡單，雖然我們很熟悉開發的邏輯，但是要合理的管理服務對象是比較復雜的。在管理的過程中，需要利用我們的專業知識和能力，讓我們的空間能夠不斷持續改進，讓它始終處于最高、最佳利用的狀態。如果它不是在這個狀態下，我們就需要提出更新改造的方案，讓它實現最高最佳的使用。因此，識別、提出解決方案以及實施，是管理專業中非常重要的能力，這種能力可以實現專業的目標。
第三個階段，金融、金融還是金融。在我們生活的城市空間里，除了住宅空間，更多的空間是資產。資產的話，它肯定是持有的。雖然有多種持有方式，可以通過自己的資金去持有，也可以通過債務的融資去持有。因此，我們可以用各種各樣的投資金融創新工具去很好的持有這個資產，同時保持這個資產一定的流動性，就變成了市場當中非常重要的任務。
但是，劉洪玉也表示，3個階段并不是一個階段完了才是另外一個階段，相互之間有重疊。尤當前的階段，我國房地產已經進入到了以管理為主的階段。
以下是發言實錄：
劉洪玉：尊敬的各位來賓，大家早上好!很榮幸，有機會來參加今天的論壇活動。在之前，會議主辦方給我的一個題目《城市的生長與更新：請叫我運營商》。希望我主要講城市更新的話題。
那么，拿到這個話題以后，我一直在想要講什么。我覺得重點是運營商的概念。房地產行業進入到了新的發展階段。過去我們一直講房地產行業，從縱向的看，發展階段有3個：
第一個階段是以開發為主。大家說開發、開發還是開發，尤其是以開發銷售、新建、增量的市場為主。世界上，很多的國家，包括我們第一個階段也是這樣的階段。
第二個階段是管理、管理還是管理。空間的開發，已經足夠多，但是如何利用好這些空間?這里面不像開發這么簡單，我們很熟悉開發的邏輯，但是管理，要合理的管理服務對象，是比較復雜的。同時要利用我們專業的知識和能力，讓我們的空間能夠不斷持續改進，讓它始終處在最高、最佳利用的狀態。如果它不是在這個狀態下，我們就要提出更新改造的方案，讓它實現最高最佳的使用。這是我們專業里面非常重要的能力，所以一個是識別，再一個是提出解決的方案，還要去實施，讓它實現專業的目標。
第三個階段，我們叫金融、金融還是金融。我們過去以住宅為主，我們把住宅過度商業化以后，大家感覺到我們進入到了新的調整階段。這里非金融的領域，我們生活在城市空間里面，除了住宅里面，更多的空間實際上是資產。資產的話，它肯定是持有的。剛才說的第二階段是為持有者去管理，持有者持有的方式，是通過自己的資金去持有，也可以是通過債務的融資去持有。這個時候，我們說用各種各樣的投資金融創新工具去很好的持有這個資產，同時保持這個資產一定的流動性，就變成了市場當中非常重要的任務。
當然了，剛才說的3個階段，也并不是一個階段完了才是另外一個階段，相互之間有重疊。尤其是我們國家經濟社會發展的水平，包括房地產發展的階段，都不一樣。可能會是幾個階段同時出現。但是，確實也存在了什么樣的階段是主要的階段。當前的階段，進入到了以管理為主的階段。所以說，我們今天的主題，叫我叫運營商，是探索房地產城市空間資產的運營管理的問題，我覺得這個變得非常的重要。
從城市更新的話題去看，城市更新不是新的話題，從最早有記錄的更新是1805年的英國的城市更新的項目。從那個時候開始，城市更新一直貫穿城市發展的整個過程。我自己的回想，中國的房地產業的發展的起步，是始于城市更新。最早我參與北京1992年的土地基本地價的研究，形成了北京市的基本地價，指導土地出讓的活動，全國也是類似的。最早的土地出讓的熱點在什么地方呢?是在王府井大街等等。包括上海，也都是從繁華的商業區域城市的中心改造開始。
隨著經濟社會城市的發展，承載能力的提升，大量的人口進入城市，我們的城市除了在市中心的改造變得不足夠了，城市開始外延發展，我們叫城市的擴張，占用農村的集體土地，變成了城市的國有的土地。在這個過程當中，我們又建了大量的城市空間。現在從總量上來看，空間基本均衡，當然也有結構性的短缺和結構性的過剩。
所以在這個時代，我們又開始把目光轉向城市的中心，這種更新也不一定是拆了重建，也有可能是建筑空間的利用。怎么能夠讓我們的城市得到進一步的發展。如果總結城市中心工作的重點，早期，更多的是土地的再利用，建筑的更新、改造、重建。現在越來越多的把城市中心定位得更多多元，包括社區的再造、生態的修復、經濟活力的恢復，包括空間環境、文化環境、視覺環境等等的改造和延續。過去的再開發的模式，也變得了整治改善和把控的模式。
在城市更新的過程中，我們也可以看到，最早的城市更新是由市場力量推動的，我們可以設想，九幾年的時候，很多城市更新的項目是由市場力量的被動，那個時候我們有市場的空間。但是后來的難度越來越大。所以我們城市的更新，過去我們的方式是說，市場發展到一定的程度以后，這個地方的地價提高了，這個地方自然而然就存在更新改造的可能性。但是大家也越來越感覺到，我們的價格已經足夠高了，但是很多地方還是不具備更新改造的經濟的可能性。
在這個時候，我們就遇到了城市更新里面非常重要的問題，政府在這里面如何參與、如何創新城市更新的組織模式，包括融資的模式等等一系列問題。城市更新的需求，也跟市場發展的新階段有關系，新建的投資，不管是居住，還是商用的房地產的投資，基本上到了一個瓶頸。我們再往上，只能使過量的供應過分的增加。
大家剛才看的表，世界上住宅投資占GDP的比重，什么時候是合理的比例關系呢?是7%—9%，指的是城市城鎮化發展最快，住宅需要量最多的階段。我們過去20多年的時間，長期的保持，最近幾年這個比例已經超過了10%。所以，如果再沿用這種外延開發模式，這個市場應該是不再支持的。
包括我們的土地供給也是。過去我們是外延擴張，現在可能更多的是轉向內涵式的發展，充分的利用低效的土地和閑置的土地，然后利用和改造。房地產有一個非常重要的特點，自然壽命周期比較長，能夠在一個自然壽命周期里面獲得若干個經濟壽命周期，每一個經濟壽命的周期，都是需要我們的改造投入。
基于這樣的大背景，越來越多城市推出城市更新的發展規劃，大家看到深圳的城市的更新的“十三五”規劃，廣州的規劃，越來越多的城市在開始更加多的關注這些問題。城市更新涉及到比較復雜的土地權利整理的問題，所以政府的參與變得非常的重要。
大家一提到城市更新，就提到日本的土地再生機構(音)，它參與到城市更新的領域，包括這里面講的4個方面，一個是居住環境，災害中心、誠信中心和郊外城市的領域，它也不完全是傳統概念上的拆了重建土地再開發的模式。它的發展過程，早期也是從公共住宅的開發建設為主，現在慢慢的演變成為現在的更新的機構。
市場當中很多更新的項目，很多時候是政府的機構和私營部門的合作。城市更新，在這個過程當中，面臨的關鍵的問題，一個是要有規劃和計劃。另外，它要有好的組織的形式，還要有比較好的融資的模式。再是政府的角色，要讓城市更新得以持續，城市的領導的能力和參與是非常的重要的。還有是市場的影響，另外是各種各樣的目標利益的協調和統一。比如說我們的經濟社會環境，如何把它統一起來，如何把這種更新和擴張模式統籌起來。有很多學者的研究，發現擴張來得比較快，擴張比較快的城市，領導升遷的速度也比較快。我們過去比較注重GDP的模式，但是現在也在調整這個模式。
行業里面比較關心的一些問題，城市更新過程當中大家關注的問題涉及到剛才提到的一些方面的更細化的問題，時間關系不多講。不同開發的模式和內容，如何對應融資的方式等等這些都是需要研究的，包括更新當中的內容和技術。各個地方都在總結城市更新，以及一些成功的案例，如何推動這些成功案例的效果去引導城市更新的行為。
城市和運營服務商的關系，大家越來越關注自己是運營服務企業。這里面的差別，一個是擁有者，一個是資產的管理者，這兩種角色，有的時候是合一的。但是有越來越多的趨勢，這兩個要分離，所以，實際上資產的運營管理和房地產投資金融的創新工具的使用，是密不可分的。運營服務商更多的是基于房地產的運營和服務。咱們的話題是城市更新，更新過程中會產生很多過剛才說的完全的私營、可以市場化，有的是半市場化，有的是公共體，這里面，我們可以把投資者單獨拿出來，讓它持有投資。我們需要有專業能力和專業水平的資產的運營的管理者，去負責房地產或者是資產的運營管理。
我們要完成相關的常規性的管理的工作，還要完成戰略性的管理的工作。在物業日常運營管理和資產管理以及組合投資管理3個層次上，很好的去協議組織好。運營商我們如何建立起我們管理的標準?如何建立起和不同層級管理的聯通關系?隨著市場的發展，還會有進一步的提升空間。
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