前文分享了醫院固定資產管理現狀分析，本文來看城市更新讓資產增值20倍的秘密。近日，中國城市更新千人論壇啟動會暨城市更新沙龍活動在北京新街高和召開。活動中，高和資本董事長蘇鑫揭開了“城市更新讓商業物業資產價值暴增20倍的秘密”。
城市更新讓資產增值20倍的秘密
電商沖擊下，傳統商業百貨的“關門倒閉潮”愈演愈烈!傳統的商業物業持有者如何讓租金上漲，資產實現增值而非貶值，已成為整個行業面臨的“棘手問題”!
行業困境下，就連萬達、SOHO中國這樣的商業地產巨頭都無法置身事外。7月19日，正謀求轉型的萬達將高達637億的資產包賣給兩大地產巨頭融創和富力。其中融創以438.44億元收購萬達十三個文旅項目的91%股權，富力199.06億吃進萬達77個酒店項目，成為中國房地產行業最大的并購案。針對此舉，王健林的解釋是：轉讓這些項目能大幅降低萬達商業的負債率，并加速企業向輕資產轉型。
無獨有偶，SOHO中國也在不斷賣地。旗下光華路SOHO、凌空SOHO紛紛被賣出，按照其董事長潘石屹的說法，“只有上海外灘SOHO和望京SOHO，是永遠不能銷售的。”
有分析認為，眼下中國經濟的增長雖還離不開房地產行業，但互聯網、高端制造業、消費電子等新興行業對經濟增長的作用越來越大，嗅覺敏銳、善于揣摩政府意圖的地產商們順勢而為，這也正是李嘉誠、王健林、潘石屹等地產大佬甩賣旗下地產物業的重要原因。
之所以選擇賣掉，說到底可能還是因為自身運營能力不足!
大變局下的風口：萬億市場增量空間已開啟
沙龍活動中，有業內人士指出，中國房地產行業正邁入“存房量”時代，此前單一的“蓋房+賣房”的房地產開發模式已面臨“歷史性拐點”;在地產“大變局”背景之下，下一個十年，房地產行業比拼的是對物業資產的“綜合運營能力”。
隨著產業結構轉型升級與消費升級，許多城市的舊有建筑已無法適應新的產業結構需求，正面臨著被市場淘汰的尷尬境遇，“城市更新”應運而生。此次沙龍活動中，有業內人士稱，“城市更新就是把之前與時代脫節的東西進行更新，以滿足現在消費升級的需要”。
當前，一線城市正在從資本驅動的不斷向外圍擴張的“外延式增長”，向存量挖潛、更新升級的“內涵式增長”轉變。“在中國，大規模的城市重建在未來30年是不可避免的，”高和資本董事長蘇鑫認為，“中國一二線城市已率先迎來城市更新的商機，保守估計，其中蘊含的商業價值將達數萬億”。
那么，這數萬億的市場商機究竟在哪里?根據朗姿韓亞資管方面人士的研究總結，城市更新未來帶來的商業機會包括五個方面：1、物業本身的功能性改造帶來現金流提升，進而提升物業價值;2、規模化管理和運營相關資產帶來業績提升;3、未來的利率水平持續下降，帶來資產價值的提升;4、GDP增長帶來核心區域租金水平上漲，帶來物業的增值;5、未來資產證券化的退出提升資產的流動性，帶來流動性溢價。
“內容為王”：解決“行業痛點”是“硬道理”
未來“城市更新”需要切實解決商業物業租賃面臨的“行業痛點”，真正幫租戶解決問題，仍然要以“內容為王”!
以北新建材為例，此次沙龍中，與會專家提到，北新建材正在打造一個以央企為中心的創新平臺，包括中關村未來科學城、懷柔未來科學城等，致力于打造下一代高性能智慧綠色建筑。他們能夠解決的“行業痛點”，一方面是滿足未來租戶對辦公環境空間的區隔和切換，空間布局隨時調整等需求;另一方面是解決裝修材料浪費等問題，以及裝修材料環保安全、追求辦公舒適等需求。
高和資本董事長蘇鑫也指出，他們研究發現，每年北京在辦公室裝修方面產生的浪費高達40億元。因此，新街高和Hiwork模式要實現從一個租戶切換至另一個租戶，在裝修上辦公空間調整布局只需兩天時間。
“城市更新”必須滿足年輕一代辦公與生活需求，面向未來填充“內容”。來自萬科設計團隊的“云創生活”打造運營的第一個城市更新案例——“燕京里”青年社區，項目一期主要包括Co-living青年公寓和Co-working聯合辦公兩個區域，旨在為自由職業者、獨立創意工作室建構自由創新、資源共享的社群。其中，Co-working聯合辦公面向30人以下的小型團隊，打造包括自由職業者聚合與聯合辦公的工作社區，并形成合作生態鏈的上下游。Co-living青年公寓針對生活社區方面，提供70個年輕人合租一套大房子類似“老友記”的體驗，服務多樣化人群。全社區共享廚房、客廳、書房、洗衣、健身、餐飲等配套設施，創造多樣化生活場景。
“運營至上”：租金上漲到資產價值暴漲20倍的秘密
物業資產要升值，租金上漲是“硬道理”!因此，此次沙龍活動中，有專家指出，要實現物業資產增值，提升物業資產“綜合運營能力”，從而提升物業租金是關鍵。
在新街高和的城市更新案例中，高和資本通過調整寫字樓租戶定位、針對性裝修改造和品牌化運營管理等多種創新措施，使得物業租金兩年內漲幅超60%，并使物業資產價值增值50%以上。
高和資本具體是如何對其收購的“星街坊購物中心”進行改造從而提高租金收入的呢?高和資本合伙人陳國雄表示，“當時收購的購物中心1-4層全是商業，5-6層用于辦公，辦公租戶以教育類為主，租金水平為4.5-5元/平方米/天。收購后我們將其定位為甲B+級寫字樓。-1層與1層依然定位為展示類商業和寫字樓配套，2-6層則重新定位為金融與科技類的企業辦公空間，因為購物中心所在區域恰好處于中關村和金融街的中間地帶。”
經過高和資本Hi work模式的品牌化運營，僅用了半年時間，新街高和辦公出租率就已達到70%，租金水平也從最初4.5-5元/平方米/天提高至現在7.5-8元/平方米/天，第一期改造的3000平方米，年租金收益提高了328.5萬元，加上資本市場產生了20倍以上的放大效應，第一期3000平米的資產增值高達6570萬元。而新街高和整體項目總面積為2.8萬平米，整體改造之后，如果按照目前租金上漲水平，整體資產增值將達到6億元以上。
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