目前，我國不少酒店由于前期對于資產管理的方式不合理，造成開發和投資酒店的成本普遍偏高;又因國內酒店行業目前處于供大于求的狀況，導致投資收入不高，現金流偏低，最終造成投資回報率居于低位難以提升。能否通過提升資產管理來破題?相關業者在近日召開的中國酒店及旅游業論壇上分享了他們的見解。
如何做好酒店資產管理
管理，還需抓住節點
“資產管理的主要目標就是達到投資回報的最大化。”為了可以更清晰地從資產角度看待酒店回報率，浩華管理顧問公司副董事羅冰清以分子分母來喻，分母是開發和購買酒店的成本，分子是現金流。要讓投資回報率居于高位，分母不能過大，分子不能過小。如何從資產管理者的角度來推動這個等式往更優化的方向轉變?“我們發現，業主對于資產管理存在幾點誤解：許多業主認為酒店在開業后的運營階段才需要資產管理;甚至有業者認為，酒店是在運營中出了問題才進行資產管理。事實上，資產管理從開發階段就至關重要，直接關系到分母的大小?！绷_冰清說，前期酒店可以通過投資成本的控制和開發投資的合理定位與安排，盡量地控制分母的大小。然后在分母已經確定的情況下，在酒店開業之后，通過資產維護、運營監督盡量提升現金流，最終的目標是使分母盡量縮小、分子盡量擴大，直接促使投資回報率的提升。
增值，拓寬品牌思路
談到品牌對酒店資產的價值影響，必然會涉及到一個關鍵性的問題：對于業主來說，究竟是將品牌委托國際品牌管理更有優勢還是自主管理或跟本土品牌合作可以讓資產增值更快?
“我們會針對不同的酒店，來選擇到底該掛國際品牌還是掛自主品牌?！笔烂瘓F助理總裁兼上海世茂酒店管理有限公司總經理唐鳴說，比如，前年托管合同到期的上海世茂艾美酒店，仍然選擇了和萬豪酒店集團合作，一方面享受萬豪帶來的客人福利，另一方面這家酒店也會在萬豪的整個全球銷售系統里。“國際品牌的酒店管理公司品牌最大的優勢是有全球分銷系統和龐大的會員體系支撐，所以在一線城市，它對酒店市場的占有率有很大幫助。但是到了三四線城市，這些國際品牌的效應、優勢就不太大了，反過來，酒店可能會因為他們的進駐，使整個運營成本升高。而這個時候自主品牌的優勢就顯現了出來，比如在三四線城市，國際品牌和本地品牌的品牌效應差別不大，更多在于酒店本身的位置、產品定位，以及整體服務的水平，因此自主品牌只要把這三個方面做好，就可以為酒店節省大量運營成本，從而給業主公司帶來更多回報?！?/p>
退出，資產必經之路
“資產如果不做退出就不叫資產，好的運營也是為了更好的退出?！绷_冰清說，對于中國的酒店資產退出來說，目前處于一個較為初級的階段，很多酒店資產并非在市場高點退出，而是在資金無法周轉被迫退出?！氨黄韧顺鍪且粋€糟糕的資產管理時間點，并且資產估值肯定會很低。較成熟的資產管理會在酒店資產達到最高值的時候主動尋求退出，或者將酒店打包為資產包重新進行資產配置。”
從退出的方式上說，國內有很多成功案例是通過產權交易來完成，如今也有許多業主尋求海外解決方案，比如，前往香港、新加坡通過PE(私募股權投資)酒店退出的打包方案，還有在全部退出有難度的情況下，業主選擇部分退出，引入戰略伙伴，稀釋部分股權。
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